Bij het tot stand komen van een hypothecaire lening is een aantal zaken van belang. Zo dient er een balans te zijn tussen de hoogte van de te verstrekken lening en de waarde van het onderpand. Voor het berekenen van deze balans wordt meestal de executiewaarde van het onderpand als uitgangspunt genomen. Veel hypotheeknemers verstrekken maximaal 125% van deze executiewaarde als maximale lening. Als vuistregel geldt dat de executiewaarde meestal wordt bepaald op 85 tot 90% van de vrije verkoopwaarde. Onderstaande rekensom geeft een voorbeeld van de berekening van de maximale hypothecaire lening op basis van deze vuistregel:

Vrije verkoopwaarde volgens taxatie: € 215.000

Executiewaarde (85%) € 182.750

Maximale hypothecaire lening (125%) € 228.438

Aangezien 1,25 * 0,85 = 1,0625 (dus 106,25%) kan de overdrachtsbelasting van 6% vaak moeiteloos meegefinancierd worden, temeer omdat de taxateur de Vrije Onderhandse Verkoopwaarde (VOV waarde), de reële verkoopprijs, vaak gelijk inschat aan de overeengekomen koopsom. De taxateur werkt immers in opdracht van de koper, en deze laat zelden na om de taxateur te vertellen hoe hoog de koopsom is, hetgeen de taxateur in zijn waardering kan sturen. In een groot gedeelte van Nederland wordt de executiewaarde vaak gesteld op 88-90% van de vrijeverkoopwaarde. Bij genoemde rekensom is het daardoor mogelijk koopsom + kostenkoper (k.k.) geheel te financieren.

De werkelijke maximale hypotheek wordt berekend op basis van het onderpand en het inkomen van beide partners.

Naast de waarde van het onderpand is ook de financiële situatie van de hypotheekgever (degene die het geld leent) van belang. De hypotheeknemer moet er van uit kunnen gaan dat de financiële verplichting die wordt aangegaan, onder normale omstandigheden kan worden nagekomen. Het inkomen van de lener is dus van belang, maar ook zijn leenhistorie zoals die (in Nederland) bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) is vastgelegd kan een rol spelen. Als de hypotheeknemer onvoldoende zeker is van zijn zaak, kan aanvullende zekerheid worden gevraagd, bijvoorbeeld door borgstelling door een derde. Uiteraard kan ook de leenaanvraag worden afgewezen.

De normen van de Nationale Hypotheek Garantie rekenen bijvoorbeeld met een woonquote; hoe hoger het inkomen, hoe groter het deel van het inkomen dat aan woonlasten uitgegeven mag worden. De woonlasten worden berekend op basis van wat het zou kosten om de lening annuïtair af te lossen op basis van 6% rente of indien de rentevastperiode langer is dan 9 jaar(vanaf jaar 2007), de daadwerkelijke rente. Dit is voor veel mensen een reden om 10-jaars rente te kiezen om net iets meer te mogen lenen.

Alleen het hoogste inkomen van 2 aanvragers wordt gebruikt in deze berekening voor de bepaling van de hoogte van het percentage van de woonquote; het percentage dat iemand van zijn (gezamenlijk) inkomen uit mag geven aan hypotheeklasten. Bij een zelfstandig inkomen (eigen bedrijf) wordt gerekend met de gemiddelde winst van de laatste 3 jaar, gemaximeerd op de winst in het laatste jaar.

Veel geldgevers werken met dezelfde normen als NHG, of normen die er sterk op lijken. De NHG normen worden online gepubliceerd; geldgevers houden omwille van concurrentie hun normen geheim. Bekend is dat ze allemaal soepeler zijn, maar niet precies op welke punten.

Vanaf 2007 geldt in Nederland de Wet Financieel Toezicht (WFT) en de Gedragscode Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF). Om de consument te beschermen tegen onverantwoordelijk hoge hypotheekverstrekkingen is in deze twee regelingen een aantal regels opgenomen omtrent "de zorgplicht" en de verplichting tot schriftelijke vastlegging hoe een advies voor een bepaalde hypotheek tot stand is gekomen. Wanneer de consument vindt dat hij/zij verkeerd is voorgelicht kan deze een klacht indienen bij bijvoorbeeld de KiFid. De adviseur moet aantonen dat hij/zij een gedegen en verantwoord advies heeft gegeven aan de consument. De bewijslast ligt bij de adviseur.

Diverse details rondom de situatie van de hypotheekgever kunnen het proces beïnvloeden. Zo zal iemand met een vaste baan, die zijn proeftijd heeft afgesloten, een betere onderhandelingspositie hebben dan iemand met een tijdelijk contract. Een (kleine) ondernemer die korter dan drie jaren ondernemershistorie heeft zal ook problemen hebben bij het verkrijgen van de lening. En lopende verplichtingen, zoals alimentatie of andere leningen beïnvloeden het besteedbaar inkomen, en bepalen dus mede het maximaal te lenen bedrag.

Wanneer meer geleend wordt dan 75% van de executiewaarde, heet dit een tophypotheek. Bij meer dan 100% wordt er vaak gesproken van een supertophypotheek. Voor deze verstrekkingen wordt een hoog rentetarief gerekend t.o.v. leningen tot 75% EW, of zelf onder de 60% EW. De geldgever loopt immers een groter risico om bij gedwongen veiling niet het gehele geleende bedrag terug te krijgen. Deze toelagen variëren van 0,2% tot 0,5%.

AFM-voorzitter Hoogervorst kondigde in april 2009 aan voornemens te zijn het verstrekken van (super-)tophypotheken te verbieden[1]. De staatssecretaris van Financiën meende dat de AFM op dit gebied geen bevoegdheden had[2].

Gerelateerde linken